Residence in vendita a San Godenzo

Struttura ricettiva composta da 18 appartamenti con locale cucina e locale somministrazione, locale preparazione pizze con forno a legna e attualmente affittata con contratto di locazione misto con canone annuo di euro 78000,00 con contratti 6+2 e 6+6 scadenti il 31/12/2031. Immobile composto da cantine e centrale termica nel seminterrato; piano terra composto da grande salone attualmente usato per la somministrazione/eventi/sala conferenze, cucina e vano forno; piano primo e secondo ad abitazioni. Possibilità di realizzazione di un ascensore di collegamento per i piani superiori. Certificazione abitabilità appartamenti. Vendono persone fisiche.

L'immobile descritto rappresenta una tipica operazione di investimento a reddito (value-add / income generating) con elevato rendimento ed elasticità futura. Con un canone annuo di 78.000 € su un prezzo richiesto di 898.000 € (rendimento lordo iniziale dell'8,69% cash e oltre il 21% con leva al 60%), il profilo è particolarmente appetibile per diverse categorie di acquirenti.

1. Investor Privati e Private Banking (Family Office)

Profilo: Investitori privati ad alto patrimonio (HNWI) o veicoli di gestione familiare con disponibilità di cassa.

Driver d'interesse:

Cerca un rendimento lordo (8,69% cash) nettamente superiore ai BTP o ai titoli di Stato, garantito da un contratto a lungo termine (fino al 31/12/2031).

L'acquisto da persone fisiche e la presenza dell'abitabilità già certificata riducono i tempi e le complicazioni burocratiche d'acquisto.

L'uso della leva bancaria (359.200 € di capitale proprio per 26.870 €/anno di cash flow netto) lo rende un ottimo strumento di diversificazione di portafoglio.

2. Imprenditori della Ristorazione e Banqueting

Profilo: Banqueting manager, pizzaioli imprenditori o gruppi di ristorazione locale/regionale.

Driver d'interesse:

Presenza di impianti complessi già realizzati e autorizzati: grande salone per eventi/conferenze, cucina professionale e zona forno a legna dedicato per pizze.

Strategia: Possono valutare l'acquisto immediato per percepire il reddito locativo attuale, con l'obiettivo di rilevare la gestione diretta dell'attività (o riaffittarla a canoni superiori) alla scadenza del contratto nel 2031.

3. Società di Gestione Immobiliare e Real Estate Developer

Profilo: Società specializzate nel trading immobiliare o nella gestione di asset a reddito.

Driver d me d'interesse:

Potenziale di valorizzazione (Value-Add): La presenza di 18 appartamenti autonomi e la possibilità di installare l'ascensore di collegamento ai piani superiori consentono future strategie di frazionamento, vendita degli appartamenti singoli o riconversione totale.

Riconversione futura: Alla scadenza del contratto (2031), trasformazione dell'intera struttura in uno studentato, casa per anziani (RSA/housing assistito) o residence turistico short-term.

4. Operatori dell'Ospitalità Diffusa e Micro-Hotellerie

Profilo: Gruppi alberghieri locali, gestori di boutique hotel, catene di Residence o Aparthotel.

Driver d'interesse:

Struttura ibrida già pronta: 18 appartamenti autonomi uniti a spazi comuni per ristorazione ed eventi.

L'installazione dell'ascensore permette di completare l'adeguamento agli standard di accessibilità per strutture ricettive a 3 o 4 stelle.

5. Club Deal e Piccoli Fondi Immobiliari Locali

Profilo: Consorzi di investitori o piccoli fondi immobiliari territoriali.

Driver d'interesse:

Il taglio d'investimento (898.000 €) e il capitale proprio richiesto in leva (circa 360.000 €) sono ideali per cordate di 3-4 piccoli investitori.

La combinazione tra stabilità di cassa (fino al 2031) e potenziale apprezzamento del capitale soddisfa i criteri di rendimento tipici dei club deal.

Sintesi dell'Opportunità da Inserire nel Teaser d'Investimento

Categoria ParamentroValore / Dettaglio

Prezzo di Richiesta 898.000 €

Canone Annuo Attuale 78.000 € (Scadenza 31/12/2031)

Rendimento Cash-on-Cash (Leva 0%)8,69%Rendimento con Leva 60%21,71% (Equity: ~359.200 €Composizione18 appartamenti + salone eventi + cucina + vano forno + cantinePunti di Forza StrategiciAbitabilità presente, possibilità ascensore, vendono persone fisiche